Trece bancos se quedaron con la primera tanda del Fondo de la ANSES para créditos hipotecarios: cuánto sale y a quién apunta la línea

Un total de trece entidades financieras resultaron adjudicatarias en la primera subasta del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES destinada a reactivar el crédito hipotecario para primera vivienda, en una operación en la que dieciocho bancos presentaron 42 ofertas por 258.640 millones de pesos y se terminaron adjudicando los 200.000 millones disponibles, según informó el organismo previsional. La tasa que podrán cobrar a los tomadores no podrá superar el 7,5% anual más UVA, y los préstamos tendrán un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por operación, lo que al tipo de cambio actual equivale a algo más de 200.000 dólares.

El grueso de los fondos quedó colocado en el tramo más largo: alrededor de 164.400 millones de pesos, equivalentes al 82% del total, se adjudicaron a un plazo de cinco años con un spread promedio del 4,94% anual sobre UVA, mientras que los poco más de 35.500 millones de pesos restantes se asignaron a un año con un spread promedio del 2,67% sobre el mismo índice. En ambos casos, las propuestas debieron superar un piso mínimo de tasa para acceder al cupo.

Las condiciones que firmaron los bancos

• Plazo mínimo de 15 años para los préstamos que se otorguen con estos fondos.
• Monto máximo de 150.000 UVA por operación, equivalentes a algo más de 200.000 dólares al cambio actual.
• Destino exclusivo a primera vivienda, sin excepciones para segunda residencia o inversión.
• Tasa tope del 7,5% anual más UVA para el tomador final, independientemente del spread con que cada banco se adjudicó la licitación.
• Ventana de 120 días corridos desde la acreditación del dinero para transformar el fondeo en créditos efectivamente otorgados.

Varias de las entidades que participaron en la subasta ya venían ajustando su oferta comercial hacia ese mismo techo de tasa. Banco Macro fijó el 7,5% anual más UVA para préstamos de hasta 20 años; Credicoop y BBVA aplicaron idéntica condición para clientes que acreditan haberes y compran su primera vivienda; y el Banco Ciudad extendió el plazo hasta 25 años manteniendo la misma tasa máxima, en una señal de que el mercado venía convergiendo hacia ese rango antes incluso del llamado a licitación.

El programa contempla hasta diez licitaciones sucesivas de 200.000 millones de pesos cada una, con un techo agregado de dos billones de pesos, y una proyección oficial de entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses, una meta que debe leerse contra un mercado hipotecario que en los últimos años operó a un ritmo muy inferior. Las primeras hipotecas bajo estas condiciones, según el cronograma difundido por el organismo, estarían disponibles antes del cierre de esta semana o a comienzos de la siguiente, una vez que los fondos queden acreditados en las entidades y se active el período de colocación.

En el plano comparativo, la tasa del 7,5% anual más UVA se ubica varios puntos por debajo de los niveles que rigieron en el segmento de créditos ajustables por inflación durante los últimos ciclos de estrés cambiario, aunque sigue siendo superior, en términos reales, a la oferta de bancos públicos que en momentos puntuales del año anterior llegaron a ofrecer líneas a tasas fija en pesos muy por debajo de ese umbral. A nivel nacional, la media de tasas para préstamos hipotecarios UVA en el sistema financiero se había mantenido por encima de ese 7,5% durante buena parte de los últimos doce meses, de modo que el tope fijado por la licitación opera como un ancla hacia abajo para el segmento de primera vivienda.

Qué se discute por estas horas

El diseño del programa deja abiertos varios interrogantes que el mercado seguirá de cerca en las próximas licitaciones. El primero es si la curva de spreads adjudicados —del 2,67% al 4,94% según el plazo— terminará trasladándose de manera pareja a la oferta minorista o si quedará espacio para que cada banco diferencie su producto según el perfil del cliente. El segundo es el ritmo de colocación efectiva dentro de los 120 días corridos, ya que el cumplimiento de la meta oficial de 17.000 a 18.000 operaciones depende de que las entidades efectivamente transformen los fondos adjudicados en créditos desembolsados y no en disponibilidades remuneradas. El tercero, y quizá el más sensible, es el costo final para el tomador en un esquema en el que la cuota se actualiza por UVA: con una inflación que el Gobierno proyecta en descenso gradual, la carga financiera inicial puede resultar razonable, pero cualquier sobresalto inflacionario trasladará esa variación directamente al flujo de pagos del hogar.

Si la tasa nominal es razonable pero la cuota se indexa por UVA, la pregunta de fondo sigue siendo la misma: cuánto de esa mejora llega al bolsillo del trabajador que hoy alquila y sueña con su primera casa.

El Fondo de Garantía de Sustentabilidad, creado en 2008 como administrador de los activos excedentes del sistema previsional, vuelve así a tener un rol directo en el financiamiento de la economía real, esta vez con un instrumento específico para el segmento hipotecario y con reglas explícitas de plazos, montos y tasas. La cobertura geográfica de la línea, que en principio alcanza a todo el sistema bancario, debería traducirse en oferta concreta en los principales centros urbanos del país, donde se concentra la demanda insatisfecha de crédito para vivienda. La verdadera prueba del programa, sin embargo, no será el volumen subastado sino la velocidad con que esos 200.000 millones de pesos —y los 1,8 billones restantes prometidos en sucesivas rondas— se transformen en llaves entregadas. Como en toda operatoria con fondeo público, el interrogante central pasa por saber, al final del recorrido, quién termina asumiendo el riesgo de un crédito a treinta años ajustado por inflación: si el banco que lo otorga, el Estado que lo garantiza o la familia que lo toma.