Créditos UVA con respaldo del Fondo de Garantía: requisitos de ingresos y cuota inicial que deberán enfrentar las familias

La Administración Nacional de la Seguridad Social adjudicó los primeros 200.000 millones de pesos del nuevo esquema hipotecario a 13 entidades financieras, en una licitación de la que participaron 18 bancos con 42 ofertas y que colocó el 77 por ciento del total ofertado, según datos oficiales del organismo previsional.

Los recursos provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad y se canalizarán en forma exclusiva hacia préstamos para vivienda. La operación se estructuró en dos tramos: el primero, a un año de plazo, concentró 35.570 millones de pesos a una tasa de Unidad de Valor Adquisitivo más 2,67 por ciento de spread, mientras que el segundo, a cinco años, reunió 164.429 millones de pesos a UVA más 4,94 por ciento. Cada banco adjudicatario tiene un tope del 20 por ciento del total licitado, con el propósito de evitar la concentración de la cartera.

Plazos y condiciones operativas

Una vez constituidos los depósitos, las entidades disponen de 90 días corridos para otorgar los créditos. Para esta primera colocación, el plazo vence el 1° de diciembre, por lo que cada institución deberá decidir en las próximas semanas si abre una línea específica o refuerza una ya existente. El préstamo máximo por beneficiario es de 150.000 UVA, lo que al tipo de cambio actual equivale a unos 200.000 dólares, un tope pensado para ampliar el abanico de inmuebles alcanzables en el interior del país.

El ejemplo de referencia difundido por el organismo tomó un inmueble de 106.000 dólares, con el 75 por ciento financiado (unos 80.000 dólares, equivalentes a 114 millones de pesos), a un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7 por ciento. Bajo esos parámetros, la cuota inicial alcanza los 865.000 pesos mensuales y el hogar solicitante necesita demostrar ingresos netos de al menos 3.460.000 pesos para que el servicio de la deuda no supere el 25 por ciento de los haberes. Una pareja en la que cada integrante perciba cerca de 1.800.000 pesos podría reunir ese umbral, de acuerdo con la simulación oficial.

• Monto adjudicado en la primera licitación: 200.000 millones de pesos (77% de lo ofertado).
• Tasa del tramo a un año: UVA + 2,67%; tramo a cinco años: UVA + 4,94%.
• Tope por crédito: 150.000 UVA, equivalentes a unos 200.000 dólares.
• Cuota inicial del caso testigo: 865.000 pesos mensuales para un inmueble de USD 106.000.
• Ingreso mínimo requerido: 3.460.000 pesos netos por grupo familiar.
• Plazo para colocar los préstamos: hasta el 1° de diciembre (90 días corridos).
• Meta del programa: licitaciones sucesivas hasta alcanzar 2 billones de pesos, lo que cubriría entre 17.000 y 18.000 familias.

El diseño completo del programa prevé licitaciones sucesivas hasta llegar a 2 billones de pesos, lo que, con un crédito promedio estimado en 114 millones de pesos, alcanzaría para asistir a entre 17.000 y 18.000 familias, de acuerdo con las proyecciones oficiales. El límite de 150.000 UVA permite financiar viviendas del interior con mayor holgura, mientras que en barrios de la Ciudad de Buenos Aires los precios reducen las opciones dentro de ese tope, una restricción que el esquema no termina de resolver para los hogares de la zona metropolitana.

En comparación con el año anterior, cuando la oferta de créditos hipotecarios en pesos se mantuvo prácticamente paralizada por la brecha cambiaria y la inflación, esta operatoria reintroduce financiamiento de largo plazo indexado por UVA, aunque con un costo inicial elevado: la cuota del caso testigo representa alrededor de 9,7 salarios mínimos vitales y móviles, un guarismo que deja a gran parte de los asalariados formales fuera del segmento habilitado.

La pregunta que deja abierta la primera vuelta de la licitación es quién absorberá efectivamente el costo de la indexación: si los bancos trasladarán el spread completo a los tomadores, si el FGS resignará rendimiento en favor de la política habitacional y, sobre todo, qué porción del salario disponible de las familias quedará comprometida a lo largo de los próximos 25 años, en un contexto donde la evolución de la UVA suele correr por encima de los ajustes salariales pactados en paritarias.