Créditos hipotecarios UVA: la cuota inicial arranca en $865.098 y el ingreso familiar exigido supera los $3,4 millones mensuales

La Secretaría de Finanzas difundió, junto con el lanzamiento del nuevo programa de créditos hipotecarios UVA, una simulación oficial que sirve como referencia para los potenciales tomadores. Para un préstamo equivalente a USD 80.000 a 25 años de plazo, con una tasa de UVA + 7%, la primera cuota asciende a $865.098, según los cálculos publicados por el equipo económico.

Ese pago inicial no es estable a lo largo de la vida del crédito: el capital se actualiza por la Unidad de Valor Adquisitivo, de modo que el importe en pesos se irá modificando conforme a la evolución del índice. En términos concretos, una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría calificar para un financiamiento de esas características, dado que el ingreso neto del grupo familiar debería ubicarse en torno de los $3.460.391 mensuales para cubrir el compromiso.

La regla del 25% y los parámetros del programa

El esquema fija como condición inalterable que la cuota mensual no supere el 25% del ingreso neto del hogar. A partir de allí se construyen los demás parámetros: la tasa máxima admitida es de UVA + 7,50%, el plazo mínimo de devolución es de 15 años y el monto tope por crédito equivale a 150.000 UVA. Cada entidad financiera que participe del programa debe respetar en simultáneo esos tres topes, sin excepciones.

El ejemplo oficial considera una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, lo que se traduce en $120.920.000, equivalentes a unos USD 80.000 al tipo de cambio oficial. El 25% restante debe ser aportado por el comprador con recursos propios, y la simulación no contempla ese tramo ni los gastos adicionales asociados a la escritura, los impuestos o los honorarios de la operación.

• Ingreso familiar mínimo requerido: $3.460.391 netos por mes.
• Cuota inicial estimada: $865.098, ajustable por UVA.
• Monto financiado: hasta $120.920.000, equivalente a USD 80.000 al tipo de cambio oficial.
• Tasa máxima admitida en el programa: UVA + 7,50%.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años; el ejemplo oficial utiliza 25 años.
• Destino admitido: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

De dónde salen los fondos y cómo se canalizan

La financiación de los préstamos se nutre de plazos fijos licitados entre entidades financieras con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. El monto total disponible alcanza los $2 billones, repartidos en licitaciones de $200.000 millones cada una, con un tope del 20% por banco. Los depósitos se constituyen a tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. Una vez adjudicados, los bancos cuentan con 90 días corridos para efectivamente volcarlos a créditos hipotecarios, bajo los parámetros antes descriptos.

La puesta en marcha del esquema se produce en un contexto de inflación acumulada que vuelve sensible cualquier referencia a ingresos en pesos. En relación con el año previo, los salarios formales informally mediated through paritarias y subas de haberes previsionales mostraron recomposiciones nominales que, en términos reales, no siempre equipararon la variación del índice UVA. A su vez, la media nacional de ingresos formales del segmento asalariado registrado se ubica por debajo del umbral de $3.460.391 exigido por la simulación, lo que restringe el universo de hogares en condiciones de acceder al beneficio sin comprometer una porción elevada de sus ingresos.

“Frente a un esquema que exige ingresos netos superiores a los $3,4 millones mensuales, la pregunta que queda abierta es quién, dentro del segmento asalariado registrado, podrá hacerse cargo de la primera cuota sin que el esfuerzo supere el techo previsto por el propio programa.”Beatriz Lucero, Economía provincial