El metro cuadrado se encarece sin pausa y empuja al desarrollismo a reinventar la vivienda compacta con servicios compartidos

El arranque del día en la Ciudad de Buenos Aires encuentra al sector inmobiliarioConstructor lidiando con una dinámica conocida, aunque cada vez más pronunciada: el metro cuadrado no detiene su marcha ascendente. De acuerdo con los registros del Instituto de Estadística y Censos porteño, el valor promedio del metro cuadrado pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un incremento acumulado de casi 15% en apenas siete meses. Las proyecciones del sector, en tanto, estiman que ese mismo indicador podría escalar hasta 1.874.364 pesos por metro cuadrado hacia diciembre, en caso de que se mantenga la tendencia actual.

La fotografía se completa cuando se incorporan los componentes que no siempre aparecen en los titulares, pero que pesan con fuerza en la decisión de compra. La Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires reportó que el costo integral de construir, donde se contabilizan materiales, mano de obra, gastos generales, honorarios profesionales y tasas, alcanzó los 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio. La variación acumula 14,61% en lo que va del año y llega a 23,37% si la comparación se extiende a los últimos doce meses. Se trata, en definitiva, de un escenario en el que la unidad familiar tradicional queda cada vez más lejos del alcance de amplios sectores de la clase media.

Unidades más chicas, edificios con más servicios

Ante ese cuadro de situación, los desarrolladores optaron por una estrategia que combina matemática y sociología: achicar las unidades propias y ampliar los espacios compartidos. Gimnasios, terrazas, parrillas, salones de usos múltiples y áreas de coworking dejaron de ser atributos excepcionales y se incorporaron a la propuesta estándar de los edificios nuevos. El razonamiento resulta elemental: si el metro cuadrado privativo se encarece sin pausa, el metro cuadrado de uso compartido aparece como un recurso capaz de compensar la diferencia sin resignar calidad de vida.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

El empresario trazó además un puente con dinámicas que exceden al mercado local. La caída de la natalidad, el crecimiento sostenido de los hogares unipersonales y el aumento de los divorcios configuran, según su lectura, un mapa demográfico en el que las parejas sin hijos y las personas solas ganan peso relativo. Ese sustrato social explica, en buena medida, por qué el monoambiente volvió a convertirse en protagonista de las búsquedas y de los lanzamientos. En sus palabras, ese formato de vivienda responde con precisión a las nuevas formas de convivencia.

El edificio como red de servicios, la unidad como una pieza dentro del conjunto

El cambio de paradigma también alcanza al modo en que se conciben los proyectos desde el estudio de arquitectura. Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento de vivienda compacta, describió la transformación en términos elocuentes: el aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas chicas ganan protagonismo, al tiempo que el edificio deja de pensarse como un mero contenedor de unidades y pasa a concebirse como una red articulada de espacios.

• Gimnasio y áreas de entrenamiento compartido en planta baja o terraza.
• Espacios de coworking y salas de reuniones para trabajo remoto.
• Salones de usos múltiples equipados para reuniones y eventos.
• Terrazas con parrillas, solárium y áreas verdes de uso común.
• Lavandería común y guarda de bicicletas, entre otros servicios.

La consecuencia operativa es directa y merece ser subrayada: quien adquiere una unidad de alrededor de 40 metros cuadrados accede, en la práctica, a varios cientos e incluso miles de metros cuadrados adicionales bajo la modalidad de uso compartido. Esa lógica redefine, en los hechos, qué se entiende por vivienda propia, porque desplaza el eje desde la superficie privativa hacia la superficie total de servicios disponibles. Para el productor que esta semana debe decidir entre seguir alquilando, volcarse a un departamento usado de mayor superficie o aceitar el ingreso a un emprendimiento nuevo, la balanza empieza a inclinarse por la opción que combina menor desembolso inicial con mayor cantidad de amenities consolidadas en una misma cuota.