Vender una propiedad en CABA: qué impuestos quedaron afuera y qué gastos siguen vigentes

El precio pactado por una propiedad dejó de ser el único número relevante al momento de cerrar una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires. Aunque la presión tributaria sobre el vendedor se redujo de manera significativa en los últimos años, la estructura de gastos que rodea a una compraventa conserva todavía varios componentes fijos que inciden de manera directa en el presupuesto que deben calcular tanto quien vende como quien compra. La combinación de comisiones, honorarios profesionales, tributos provinciales y eventuales cargos bancarios configura un escenario en el que la diferencia entre lo que se firma y lo que efectivamente se termina abonando puede alcanzar varios puntos porcentuales del valor total de la transacción.

Los costos que permanecen en pie

• La comisión inmobiliaria, cuando interviene una intermediación profesional, suele ubicarse en un rango de entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones que dependen de lo pactado entre las partes y de las condiciones del mercado local.
• Los honorarios del escribano, regulados por los colegios profesionales de cada jurisdicción, constituyen otro de los rubros fijos que se mantienen presentes en toda escritura traslativa de dominio.
• El Impuesto de Sellos, de carácter provincial, continúa vigente tanto en CABA como en territorio bonaerense, aunque con alícuotas y mecanismos de cálculo distintos en cada caso.
• Cuando la compra se financia mediante un crédito hipotecario, se suman la tasación exigida por la entidad bancaria, los seguros obligatorios vinculados al préstamo y los cargos administrativos que cada institución define según el perfil del cliente.

Sobre el peso específico del Impuesto de Sellos en territorio porteño, el desarrollador inmobiliario Tapiola, CEO de la firma Spazios, explicó que la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires alcanza el 3,5% del valor de la operación. El ejecutivo agregó que existe un esquema de beneficios contemplado para los casos de primera vivienda o vivienda única, con un tope exento que, según su estimación, se ubica en torno a los doscientos veinte millones de pesos. Cuando el precio del inmueble supera ese umbral, el tributo se aplica exclusivamente sobre el excedente y no sobre la totalidad del valor de venta. En la provincia de Buenos Aires, en cambio, la alícuota ronda el 2% y, conforme describió Tapiola, el pago se distribuye habitualmente entre las dos partes de la operación, lo que vuelve indispensable considerar la ubicación del inmueble antes de calcular el costo final de la transacción.

Qué tributos dejaron de gravar al vendedor ocasional

El alivio fiscal para quienes desprenden un inmueble del patrimonio personal se concreta a través de dos figuras que regían según la antigüedad del bien. Las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, conocido como ITI, que representaba el 1,5% del precio de venta y fue eliminado a mediados de 2024. Para dimensionar el impacto, en una operación de cien mil dólares estadounidenses esa carga equivalía aproximadamente a mil quinientos dólares. Por su parte, los inmuebles comprados desde 2018 quedaban bajo la órbita del impuesto cedular, cuya alícuota alcanzaba el 15% de la ganancia calculada con el valor de adquisición actualizado, y cuya exención se extiende actualmente a las ventas ocasionales realizadas por personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a la inversión. De este modo, el vendedor ocasional dejó de enfrentar tanto el ITI como el impuesto cedular, lo que reconfiguró la ecuación económica de las transacciones inmobiliarias en el ámbito porteño.

No obstante, la medida presenta un límite preciso: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o de carácter empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, tal como ocurre con una desarrolladora cuya operatoria central consiste en construir y vender unidades como parte de su giro comercial. La distinción entre venta ocasional e inversión profesional resulta determinante para definir el tratamiento fiscal aplicable y, por ende, para estimar los montos que efectivamente quedarán en manos del vendedor una vez concluida la operación.