Alquileres porteños: la suba mensual volvió a quedar por debajo de la inflación en agosto

Los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires registraron en agosto un incremento mensual del 1,5%, el más bajo del año y por debajo de la inflación estimada para ese mismo período, de acuerdo con un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. La cifra confirma una tendencia que se viene repitiendo en los últimos meses: los valores de los alquileres corren a un ritmo menor que el índice general de precios, lo que se traduce en una pérdida real del poder de compra de los ingresos destinados a vivienda.

En el acumulado de 2026, los alquileres porteños subieron 19,2%, contra un 21,5% de inflación estimada para el mismo período, una diferencia negativa de 2,3 puntos porcentuales. En la comparación interanual, la suba de los últimos doce meses alcanza el 29,9%, un guarismo que también se ubica por debajo de la variación general de precios y que refleja, según los analistas del sector, el impacto de la mayor oferta disponible sobre la dinámica de fijación de valores.

Valores promedio por tipo de unidad

• Monoambiente: 771.871 pesos mensuales.
• Dos ambientes: 886.527 pesos mensuales.
• Tres ambientes: 1.196.413 pesos mensuales.

Las diferencias entre barrios son marcadas. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos por mes, seguido por Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos. En el extremo opuesto, Lugano ofrece el valor más bajo del mercado, con 654.776 pesos mensuales, y es escoltado por Nueva Pompeya, donde el precio se ubica en 700.324 pesos, y Parque Avellaneda, en 720.780 pesos.

Variación interanual por barrio

En la comparación con agosto de 2025, los barrios que encabezaron los aumentos fueron Villa Luro, con 38%, Parque Patricios, con 36,3%, y Parque Chacabuco, con 35,5%. En el otro extremo, los que menos subieron en los últimos doce meses fueron Puerto Madero, con 4,2%, Nueva Pompeya, con 3,6%, y Villa Riachuelo, con apenas 3%, un dato que los especialistas atribuyen a que en esos barrios los precios ya partían de niveles elevados, lo que reduce el margen de suba nominal.

Oferta, rentabilidad y compraventas

La oferta de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y, según Zonaprop, el volumen actual es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión fue enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes, un cambio de tendencia que el sector vincula con el impacto de la sanción de la ley de alquileres vigente y con la redefinición de los plazos contractuales.

Para quienes evalúan la inversión en propiedades para alquilar, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual. A esa tasa, recuperar el valor de compra de un inmueble exige 17,6 años de alquiler ininterrumpido, un plazo que, no obstante, resulta 9,2% más corto que el requerido hace un año. Lugano lidera el rendimiento, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero ofrece apenas 3,2%, una brecha que los analistas explican por la diferencia entre el precio de compra y el canon de locación en cada zona.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. Sin embargo, solo el 16% de esas operaciones contó con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, lo que pone de relieve la persistente retracción del crédito para acceder a la vivienda propia y deja abierta la pregunta sobre cuándo y cómo volverá a activarse ese motor del mercado inmobiliario.

“Los alquileres acumulan un alza del 19,2% en 2026 frente a una inflación estimada en 21,5%, según el relevamiento de Zonaprop.”Informe de Zonaprop, agosto de 2026