La oferta de departamentos porteños se fragmenta: cae la superficie y se separan los servicios del precio

La transformación del mercado inmobiliario porteño puede leerse en los metros cuadrados. Un relevamiento de 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires, elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, muestra que la superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 se ubica en 46 metros cuadrados, mientras que la de las edificadas en la década de 1930 alcanzaba los 102 metros cuadrados. La diferencia, de 56 metros, equivale a una reducción del 55% en casi un siglo.

Ambientes más chicos, cocheras por separado

El achicamiento se refleja también en la cantidad de ambientes. La mediana pasó de cuatro a dos entre las construcciones de los años treinta y las de la década actual. Los monoambientes, que representaban el 1,9% de la oferta de las unidades más antiguas, llegan ahora al 35% de los departamentos construidos desde 2020. En el extremo opuesto, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2% al 9,4% de los avisos. La superficie cubierta mantuvo una relación estable con la cantidad de ambientes, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente, lo que indica que el cambio responde a una reducción general del tamaño de las unidades y no a una reorganización interna.

La composición del precio publicado también se modificó. Entre los departamentos edificados entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones proyectadas para 2025 y 2026, esa participación descendió al 13,9%. En paralelo, los anuncios que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2% al 14% en el mismo período, lo que refleja un giro en la forma de presentar la oferta y en la decisión del comprador sobre qué componentes incorpora a la operación.

Las diferencias entre barrios

El informe desglosa el comportamiento por comuna y señala que las reducciones más pronunciadas se concentran en el centro geográfico de la ciudad. Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las edificadas desde 2010, Recoleta pasó de una mediana de 90 metros cuadrados a 45, una baja del 50%. Monserrat registró una caída del 41% y Palermo, del 40%. En el otro extremo, los barrios del noroeste porteño mostraron variaciones mucho menores: Villa Devoto retrocedió 6%, Villa del Parque 8,5% y Villa Urquiza 9,6%. De acuerdo con el trabajo de Mirando.ai, la menor reducción en esas zonas coincide con una oferta previa de unidades más pequeñas, lo que amortiguó el efecto del cambio de tendencia.

El estudio describe una etapa intermedia en la que la superficie cubierta mediana se mantuvo en un rango de 60 a 62 metros cuadrados para las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, y un retroceso posterior a partir de 2010 que devuelve al mercado a niveles cercanos a los de mediados del siglo XX, aunque con una composición de ambientes y servicios sustancialmente distinta.

• Las unidades construidas desde 2020 tienen una superficie cubierta mediana de 46 m², frente a los 102 m² de las edificadas en la década de 1930.
• Los monoambientes pasaron del 1,9% al 35% de la oferta, y las propiedades de más de 100 m² cayeron del 53,2% al 9,4%.
• La cantidad mediana de ambientes se redujo de cuatro a dos entre ambos extremos del período analizado.
• Los avisos que incluyen cochera en el precio publicado bajaron del 41,4% al 13,9% entre las unidades de 2010 a 2014 y las de 2025 y 2026.
• Recoleta, Monserrat y Palermo concentran las mayores reducciones de superficie al comparar construcciones previas a 1980 con las posteriores a 2010.